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解读:深圳试点“免赎楼带押过户”,普通人买卖二手房何时能用上?|看懂楼市

作者:drake | 分类:热点资讯 | 浏览:4 | 日期:2022年09月05日

《看懂楼市》总第19期

在继济南、昆明、珠海之后,深圳二手房交易也试点“免赎楼带押过户”。深圳此举引发热议。

解读:深圳试点“免赎楼带押过户”,普通人买卖二手房何时能用上?|看懂楼市

深圳市坪山公证处官网截图

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦介绍,在二手房交易中,大部业主都会向银行申请按揭贷款,房产证抵押在银行,所以如果转售该房产,首先需要还清贷款,把房产证赎回,这个过程称之为赎楼。

那么,“免赎楼带押过户”具体如何操作,与传统二手房交易规则有何不同?普通人买卖二手房能用吗?

创新:“公证提存+免赎楼带押过户”

日前,深圳市坪山公证处披露,其于近期完成了深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。此次交易涉及十几套房产,交易资金4000多万元。

深圳市坪山公证处主任董亚川指出,“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式,大幅提升了交易安全,还大幅降低交易成本。与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同,“公证提存+免赎楼带押过户”模式免去赎楼环节,也为交易双方节省赎楼资金利息、担保费等赎楼费用,按目前市场一般赎楼费用测算,可以将交易成本直接降低三分之一;对于被查封房产的交易,由于赎楼费用更高,降低的比例将更大。

董亚川表示,这种交易模式优点明显,最重要的是交易安全方面的考量,尤其是不良资产处置领域。在目前的经济环境下,针对不良资产的处置,传统的交易模式,可能会产生比较多的纠纷和担忧。

据深度参与了此次交易的邓先生表示,上述交易情况特殊,交易的是写字楼物业,房子“双押”(先后两次抵押)在民间金融机构;买家以公司名义购买,并一次付款。为消除买卖双方顾虑,联系坪山公证处完成此次交易。

董亚川说,通过这种交易模式,这次交易为买卖双方节省了近80万元。

郑叔伦表示,过去赎楼,要么是业主自有资金,或者是业主向银行申请短期借款,等交易后回款,再偿还短期借款。这个短期借款过程,因为没有抵押物,银行为了转移风险,需要由担保公司来做担保人。

普及:普通人买卖二手房能用?

在邓先生看来,此次交易有其特殊性,普通二手房交易想要使用这一模式会有难度。首先是房产抵押在机构,其次是买家一次性付款。毕竟公证处仅是二手房交易中的一个环节,少不了银行方面的配合。

不过,董亚川则表示乐观,“这种交易模式各种类型的交易都可以适用,没有太大的限制。针对普通二手房交易,主要需要银行的支持,重新梳理交易流程,评估风险,完善各种文件后,才便于交易模式的大量展开。”

那么,银行会否配合公证处吗?

“银行肯定愿意配合,新模式大家都叫好的,只不过赎楼担保公司难受”,在深圳有多年金融业经验的政杰表示,原抵押银行会想办法把新业主留下来,配合“免赎楼带押过户”交易有更大的机会留住新业主,实现房产抵押业主的新旧交替。

深圳某国有银行行长赞赏这一新模式,认为有公证处的参与,会让整个交易风险降低。不过,对于如何向银行申请“免赎楼带押过户”,该行长则未透露更多。

董亚川指出,目前,坪山公证处正对该模式进行探索、规范当中,后续将在相关部门的指导下,配合金融机构,拟定规范的流程标准,让新的交易模式,普惠更多深圳市民。如果这种做法能使深圳二手房交易成本下降,安全性提高,相信大家都是比较乐观期待的。

整体来看,普通人买房二手是否能使用“公证提存+免赎楼带押过户”的新模式,关键在于银行是否支持。至于何时能普及使用,或还需要组织人用更多的案例将整个流程打通,并制定规则。

南方日报、南方获得的一份文件介绍了坪山公证推出的“公证房产交易管家——免赎楼过户”项目。文件显示,坪山公证处携手银行、担保公司、保险公司为二手房交易提供全流程金融服务,买家按揭银行凭保函提前发放按揭贷款并由公证处进行提存,并进行免赎楼状态下过户、办理二押,过户完成后再归还业主原贷款、解除抵押,无需另外融资赎楼。

南方日报、南方+从知情人处获取的文档。

对此,董亚川说,这个版本没有修订,早前用于解释、推广、宣传。“我们2021年初就着手研究,这么长时间才完成第一单”。

业内:重点在于风险把控

深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪表示,新模式未披露更多的操作细则,不方便评伦,不过就目前掌握到的情况来看,他认为新模式将利好二手房在市场流转。他指出,在传统二手房交易中,过桥资金成本不可控,特别是在银行贷款额度趋紧的情况下,按揭放贷时间长,确实给二手房交易增加较大成本。

郑叔伦则表示,这次“公证提存+免赎楼帶押过户”,是进一步简化二手房交易的试点,由公证处作为第三方公证人的角色,确保买卖双方的利益受到保障。

他强调,其实二手房交易重点在于买卖双方风险把控,之前赎楼的做法,就是一手交钱一手交货,虽然理念有点传统,但是对买卖双方还是比较有保障。现在由公证处作为第三方中间人的角色,去障买卖双方的利益,对这个中间人的专业要求及压力还是相当大,万一有问题,那中间人是否承担责任?交易费用的降低肯定是好事,但是交易风险才是最关键,新方法的风险管理能力,需要拭目以待。

郑叔伦认为,深圳二手房交易流程,在全国来看,已经是比较规范及安全,实施多年一直运作还是比较顺畅。近年来也不断优化及提速,随着办理交易手续时间缩短,赎楼的时间也大幅降低,交易成本也逐步下降。

而一位不愿意具名的房地产业内同样对此持怀疑态度,其表示,深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易针对的是不良资产的处置,如果要回归到普通二手房交易,从坪山公证处“公证房产交易管家——免赎楼过户”项目介绍来看,一方面公证处的介入,并未实现流程上的简化,因为担保公司仍然担任非常重要的角色,风险仍是担保公司兜底;公证处在新模式中担任的平台角色,任何买卖双方信任的第三方都可以实现。另一方面,在交易中使用了公证处,所产生的费用不会比使用担保公司少太多。实际上,公证处赚走了二手房交易中担保公司和银行短期放贷(过桥资金)的利息。

【撰文】冯少文 曾子航

【作者】

大湾区楼市观察

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